양도세 흐름 알기

집을 사기 위해서는 집 값도 중요하지만 그에 따른 세금에 대한 계산도 정확히 알고 있어야 당황하지 않을 수 있습니다. 단순히 집 값에 대한 예산만 짜놓았다가는 생각못한 각종 세금, 수수료 때문에 급하게 돈을 찾거나, 매물을 놓치는 경우가 생길 수 있기 때문입니다. 

 

지난 번 포스팅한 취득세는 집을 구매할 때 따라오는 지방세입니다. 이번에는 집을 팔 때 생기는 양도세, 국세에 대한 기본적인 개념을 정리해 보겠습니다.

 

양도소득세란?

 

- 개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식 등과 파생상품의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인해 발생하는 이익(소득)을 과세대상으로 하여 부과하는 세금을 말한다. 

- 과세 대상의 부동산의 취득일로부터 양도일까지 보유기간 동안 발생한 이익(소득)에 대하여 일시에 양도시점에서 과세하게 됩니다. 따라서 부동산 양도로 인하여 소득이 발생하지 않았거나, 오히려 손해를 본 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다. 

 

자산의 범위는 우리가 흔히 알고 있는 부동산(토지, 건물)이 있고, 부동산을 취득할 권리(분양권, 조합원 입주권), 주식 등이 있습니다. 

 

신고의무

 

- 부동산 : 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내 관할 주소지 세무서에 예정 신고, 납부를 해야 합니다.

예를 들어 , 2021년 1월 5일에 잔금을 받았다면 2021년 4월 1일까지 예정신고, 납부를 해야 합니다. (잔금 전 등기이전을 했다면 등기 이전일로부터 2개월 이내)

 

- 예정신고를 하지 않으면 납부할 세액의 20%인 무신고가산세와 1일 0.03%(2019년 2월 12일 이후의 신고,부과하는 분부터는 0.025%) 납부지연가산세가 부과됩니다.

 

부과조건

 

1) 양도로 보는 경우

- 매매, 교환, 공매, 경매, 부담부증여, 물납, 청산금을 교부받은 경우

2) 양도로 인해 소득이 발생한 경우

3) 1주택자의 양도가액이 9억을 초과한 경우

4) 2주택자 이상인 경우

 

양도세 계산

양도세 계사는 국세청 홈택스(www.hometax.go.kr/websquare/websquare.wq?w2xPath=/ui/pp/index_pp.xml&tmIdx=&tm2lIdx=&tm3lIdx=)나 부동산계산기 어플을 통해 모의 계산해 볼 수 있습니다. 다. 결과값이 어떤 경로를 통해 나오는 지 간단하게 알려드리면 다음과 같습니다.

 

(양도가액 - 필요경비 - 장기보유특별공제 - 기본공제 ) * 세율 = 산출세액 - 누진공제 = 결정세액

 

자세히 살펴 보겠습니다.

 

①양도가 - ② 취득가 - ③기타 필요경비 = ④ 양도차익

 

④양도차익 × 양도가 - 9억/양도가 - ⑤장기보유특별공제 = ⑥소득금액

 

⑥소득금액 - ⑦기본 공제 (250만원) = ⑧과세표준

 

⑧과세표준 × ⑨세율 = ⑩산출세액

 

마지막 산출세액에서 감면이나 공제될 세액이 있으면 그것을 제한 나머지가 최종 납부세액이 됩니다.

 

다소 복잡해 보이지만 내가 이익본 금액(양도가-취득가)에서 각종 필요경비(집을 소유함에 따라 생긴 비용)를 제외하고 비조정지역의 집이라면 장기보유특별공제를 최종적으로 빼면 소득금액으로 결정됩니다. 그 금액에서 기본공제 (250만원)을 빼면! 과세 표준이며 나머지는 정해진 세율에 따라 계산하면 납부할 금액이 나오게 되는 겁니다.

 

다음 편에서는 양도세를 조금이라도 줄일 수 있는 방법을 자세히 포스팅해보겠습니다.